房地产业方兴未艾 人居水平显著提升

房地产业方兴未艾   人居水平显著提升

——新中国成立70周年西安经济社会发展成就系列报告之七

新中国成立70年,特别是改革开放以来,随着经济体制改革不断深化和城市建设步伐日益加快,西安房地产业从无到有,稳步发展。尤其自1998年深化住房制度改革以来,房地产业蓬勃发展,在拉动投资需求、提升人居水平、改善城市面貌、促进社会和谐等方面发挥了重要作用,成为推动西安经济持续增长的重要产业。

一、房地产业发展历程

与全国一样,西安房地产业乘着改革开放的东风,孕育而生,发展壮大,全市房地产开发企业由上世纪80年代末的30家扩大到2018年超过1000家,成为国民经济和社会发展的新增长点和重要支撑。纵观房地产业的发展历程,经历了休眠、起步、成熟和调控四个阶段。

一是计划体制阶段。改革开放前,在计划经济体制下,我国实行的是福利化分房和低租金公房制度,由国家和国营单位负责住房的投资、建设、分配和管理。这期间,除一些从事房屋管理和维修的房管部门外,专门从事房地产开发的企业几乎没有,房地产业基本处于“休眠状态”,这种状况一直延续到80年代末期。西安同样也是如此。

二是起步摸索阶段。作为改革开放的新生事物,西安房地产业起步于上世纪80年代后期,但期初发展慢规模小,仅有房地产开发企业30家左右,而且多数为建委、房地部门分出的直属机构,大多从事具有政府行为的拆迁还建、统建代建。1992年在邓小平南巡讲话精神的指引下,迎来了房地产发展的春天,十年间,房地产业由开发热到宏观调控,不断完善各项规章,逐步走上良性、平稳发展轨道。1992年至2002年间累计完成投资总额374.87亿元,施工面积5939.13万平方米,竣工面积1995.63万平方米,其中,住宅竣工面积1779.69万平方米。这一阶段,西安房地产业处于起步摸索过渡期。

三是成熟发展阶段。随着城镇住房制度改革加快落实,西部大开发战略快速推进,房地产业从初期的零散发展到不断壮大。全市房地产开发投资从2003年的124.82亿元,提高到 2011年的996.81亿元,增长7倍,8年间年均增长29.7%;施工面积由1343.12万平方米扩大到8247.69万平方米,竣工面积由339.67万平方米扩大到631.03万平方米,总体规模扩张,房地产业步入了快速、成熟的发展阶段。

四是调控发展阶段。2012年以来,全市房地产开发投资总量不断攀升,2012年首次突破1000亿元,达1281.90亿元,到2018年达到2518.01亿元,较2012年增长1倍,6年间年均增长11.9%。房地产开发投资占全市投资总量超过三成,成为全市投资活动最活跃、最重要的部分,房地产业从一个无序竞争阶段步入到在国家调控政策下的“稳房价-去库存-稳房价”的较快发展时期。

二、房地产业发展状况

(一)行业发展迅速壮大,企业实力不断增强。

上世纪80年代末到1990年,全市仅有房地产开发企业30家,经过四十多年实践探索、调整壮大。2018年全市有投资项目的房地产开发企业已达到1129家,是1990年的36.6倍,年均增长13.8%。

在宏观调控和激烈的市场竞争下,房地产开发企业不断调整产品结构,改变营销手段,提升管理水平,企业实力不断增强。尤其是近年来,已由单一开发型向“房地产+”延伸,逐步形成了商业综合体建设、长租公寓、城市建设、金融服务、能源、医疗等多领域跨界发展的多元化趋势。2018年,房地产开发企业资产总计11691.27亿元,是2007年的88.6倍;企业户均资产10.36亿元,是2007年45倍。企业主营业务收入达到1260.35亿元,是2007年的45.9倍。

(二)开发投资快速增长,所有制结构呈现多元化。

1990年,全市房地产开发投资仅为0.91亿元,2003年超过百亿,2012年超过千亿,2018年达到2518.01亿元,为历史最高。28年间累计完成投资17924.60亿元,占全市固定资产投资的比重也由期初的个位数到超过三成;1990年—2018年,全市房地产开发投资年均增长32.7%,大大超过固定资产投资平均增长水平,成为拉动西安投资快速增长的主要动力。

1990年以前,西安房地产开发企业基本上是国有或集体企业,其他经济成份微乎其微。随着房地产业的发展,开发企业的所有制结构日益多元化,呈现国退民进、结构多元化的态势。2018年在1129家开发企业中,私营企业412家,占36.5%;其他有限责任公司472 家,占41.8%;港澳台商企业 21家,占1.9%。2018年全市房地产开发完成民间投资2033.53亿元,占全市房地产开发投资的八成以上。

(三)销售市场供需两旺,住宅主体地位得到加强。

随着市场经济繁荣、居民收入提高以及住房制度改革深入推进,商品房需求不断增加,全市商品房销售实现大幅度增长。商品房销售面积1997年仅为78.45万平方米,2009年超过1000万平方米,2016年超过2000万平方米,2018年达到2713.46万平方米,是1997年的34.6倍。商品房销售额1997年为12.81亿元,2005年、2011年先后越过百亿、千亿,2018年达到2753.13亿元,实现大幅度地增长。

1998年实行住房分配货币化后,城镇居民逐步成为住房投资和消费的主体,西安以此为契机,加快住宅建设的步伐,住宅的主体地位不断得到加强。住宅开发由最初单纯的普通住宅开发向经济适用房、精装修高档住宅、公寓式住宅、别墅等多种结构发展,来满足不同人群需求。1997年,全市房地产开发住宅施工面积仅有331.16万平方米,2018年达到11208.59万平方米,是1997年的32.8倍。2018年,全市商品住宅销售面积为2713.46万平方米,是1997年的29.6倍。全市商品住宅销售面积占全部销售面积的比重一直保持在80%以上。

(四)筹措资金多渠道,资金结构有所调整。

资金是房地产开发企业的生命,是保障企业顺畅运转的基础和前提。上世纪90年代,我市用于房地产开发的资金除少量为国家预算内拨款外,主要来源于国内贷款、自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金。2000年以后,国家预算内拨款基本取消,除上述资金仍为房地产开发资金来源的主渠道外,股票、债券、民间融资、信托资金等融资方式逐步进入了我市的房地产市场,资金来源渠道得到拓宽。

2018年全市用于房地产开发的国内贷款277.77亿元,占全年资金来源的比重为8.1%;自筹资金1506.35亿元,占44.0%。定金及预收款是目前房地产开发得以正常运行的最重要的资金来源,其份额约占资金来源的三分之一以上。2015年去库存政策,2017年“户籍新政”实施,带动商品房销量攀升,这一比重继续提升,2016年、2017年分别为33.4%和41.6%,2018年提高至43.9%。

三、房地产业有力地促进经济社会发展

新中国成立70年,西安房地产业的蓬勃发展,不仅使本行业壮大为西安的支撑产业,还有效带动了产业关联度高的建筑业、金融保险业等相关行业不断扩张,西安时隔二十年再度进入全国GDP二十强城市;同时,一座座CBD、商业综合体、新型住宅小区拔地而起,提升了城市风貌,改善了人居环境,为西安建设国家中心城市和全面建成小康社会添砖加瓦。

(一)对经济增长贡献提升。

西安作为投资驱动型城市,投资对全市经济增长起着关键作用。房地产开发投资作为全市投资的重要组成部分,由于其增长快、占比高,已成为支撑全市投资增长主要引擎。1990—2018年,全市房地产开发投资以年均32.7%的速度增长,占全市投资的比重呈不断上升之势。1990年占比仅为4.0%,随着规模的不断扩大,1998年提高到27.6%,“十五”期末的2005年提高到29.0% ,2008年及以后占比超过三成,对投资增长的带动作用逐渐增强。

同时,房地产业也逐步发展为支撑全市经济增长的重要产业之一。1990年,全市房地产业增加值只有0.60亿元,1998年超过10亿元,2008年超过100亿元,2017年超过500亿元,2018年达到643.18亿元。2018年,房地产业增加值占GDP比重达到7.7%,较1997年提高5.9个百分点,;房地产业对GDP的贡献率为9.0%,拉动GDP增长1.3个百分点。同时,房地产开发业作为国民经济基础性产业,还直接或间接带动了建筑、装修装饰以及居民服务等上下游多个产业的发展。

(二)带动就业人员增加。

西安房地产业从无到有,从小到大,其行业本身就创造了一定的就业机会和就业岗位。1993年,全市房地产业从业人员仅有0.47万人,2004年超过万人,2014年超过10万人,2018年为13.71万人。房地产业的发展壮大为其产业关联度最高的建筑业提供大量的就业机会。1993年,全市建筑业从业人员只有20多万人,到2018年,全市资质内建筑业企业从业人员达到84.91万人,比2017年增长5.8%。建筑业从业人员中大部分来自农村,从业人员数的增加,不仅有效解决了部分农村剩余劳动力问题,而且提高了农民收入,促进了社会和谐稳定。

(三)提升居住水平和环境。

随着居民收入水平的提高,人民对美好生活的需求日益增长,改善现有居住条件的需求逐渐增加,人们从“居者有其屋”向“居者优其屋”转变。房地产开发已由最初单纯的普通住宅开发向精装修住宅、公寓式住宅、别墅等多种结构发展,来满足不同人群需求。从1997年到2018年,全市房地产开发住宅竣工面积累计达11788.71万平方米。2018年全市住宅施工面积中,144平米以下占83.8%;144平米以上占到16.2%,改善性住房占比进一步提升。2018年,全市城镇居民人均现住房总建筑面积为34.4平方米,比1981年8.1平方米增加26.3平方米。百姓居住面积扩大了,居住环境也得到了极大改善,尤其是高新、经开、曲江、浐灞生态区等区域内建成了大批宽敞明亮、设施完备、环境优美的新型小区,见证了西安老百姓居住品质的提升。

(四)成为财税收入的重要来源。

房地产业作为改革开放的新生事业,随着其快速发展,交纳的各项税费逐步增加,占地方财政收入的比重不断上升,已成为地方财税收入的重要来源之一。2018年,从西安房地产业相关税收情况看,实现税收超过160亿元,其中,土地增值税约为65亿元,分别较2010年增长1.3倍和5.6倍,房地产业为地方经济发展做出了重要贡献。

西安房地产业在改革开放大潮中,经历风雨、成长成熟,市场整体趋于平稳。随着西安步入“一带一路”、自贸区、国家中心城市、国际化大都市等诸多机遇叠加的黄金发展期,房地产业将进一步聚集,迎来新的发展机遇。