上半年西安市房地产开发投资持续回升

今年以来，面对新冠肺炎疫情的冲击，西安市统筹推进疫情防控和经济社会发展各项工作，加快推进复工复产复商复市，随着住房需求持续释放，全市房地产开发市场呈现恢复、回暖和上升运行轨迹，房地产开发投资持续回升，商品房交易日趋活跃，商品房库存持续减少，住房价格总体保持稳定。

一、房地产开发运行基本情况

（一）房地产开发投资逐月回升，开发项目同比增多。

上半年，全市房地产开发投资1152.97亿元，同比增长4.6%，增速分别较1-5月、一季度提高3.6和6.2个百分点，较上年同期提高5.7个百分点，高于全国2.7个百分点，低于全省2.9个百分点。截至6月末，全市在库统计房地产开发企业1137家，较上年同期增加19家；开发项目1164个，同比增加25个，其中，计划总投资10亿元以上项目584个，同比增加41家，占全市开发项目的50.2%，拉动房地产投资增长的作用明显。

从投资构成看，其他费用增速快拉动大。上半年，全市建筑工程投资746.48亿元，同比下降1.2%，降幅较1-5月收窄3.9个百分点，低于全市房地产开发投资增速5.8个百分点，占全市房地产投资的64.7%；安装工程投资75.24亿元，下降27.8%；设备工器具购置投资9.67亿元，下降22.9%；以土地购置费为主的其它费用完成投资351.58亿元，增长29.7%，拉动全市投资增速7.3个百分点。

从投资类型看，住宅投资由负转正，办公楼和其他投资增速较高。上半年，全市住宅投资799.40亿元，同比增长0.4%，增速较1-5月提高1.7个百分点；办公楼投资102.34亿元，增长17.0%；其他投资145.33亿元，增长18.5%。

（二）施工面积小幅下降，新开工面积呈现增长。

上半年，全市房屋施工面积15372.84万平方米，同比下降0.2%，增速较上年同期回落9.1个百分点、与1-5月持平。其中，住宅10789.40万平方米，下降1.4%；办公楼1184.89万平方米，增长14.2%；商业营业用房1474.08万平方米，下降12.6%。

全市房屋施工面积中新开工面积1216.43万平方米，同比增长3.4%，增速较1-5月提高3.4个百分点。其中，住宅802.66万平方米，下降4.9%；办公楼123.33万平方米，增长123.2%；商业营业用房109.17万平方米，下降6.7%。

（三）销售面积降幅逐月收窄,待售面积持续减少。

上半年，全市商品房销售面积1041.78万平方米,同比下降9.8%，降幅较1-5月收窄7.7个百分点，较上年同期扩大1.9个百分点，分别高于全国、全省1.4和1.8个百分点。其中，住宅销售面积831.37万平方米，下降10.9%，降幅较1-5月收窄12.6个百分点；占比全市销售面积的79.8%，较上年回落1.0个百分点。其中，现房销售面积97.15万平方米，增长14.0%；期房销售面积944.63万平方米，下降11.6%。

截至6月末，全市商品房待售面积180.69万平方米，较5月末减少3.50万平方米。其中，住宅待售面积65.65万平方米，较5月末减少1.40万平方米。办公楼待售面积16.71万平方米，商业营业用房待售面积64.68万平方米，其他房屋待售面积33.65万平方米。

二、呈现主要特点

（一）开发投资持续升温。

随着复工复产的推进，西安市房地产开发市场投入持续加快，1-4月投资增速由负转正，1-5月增长1.0%，上半年增长4.6%，增速较一季度提高6.2个百分点。新增项目和新开工面积继续呈现“双增长”。全市6月当月新增项目达22个，较上年同期多增3个。上半年房屋新开工面积1216.43万平方米，增长3.4%，增速较1-5月提高3.4个百分点。

（二）开发结构侧重改善型。

从住宅开发结构看，上半年全市住宅投资同比增长0.4%，其中，144平方米以上住宅投资增长11.4%，增速高于全市住宅投资11.0个百分点；90－144平方米住宅投资增长4.7%，增速高于全市4.3个百分点；90平方米以下住宅投资下降25.3%，增速低于全于全市25.7个百分点。西安市住宅开发结构逐步向改善型为主转变。

（三）开发区仍为投资集聚区。

上半年，西安市8个开发区房地产开发投资占到全市总量的79.2%。其中，排在前3位的西咸新区、曲江新区和浐灞生态区，完成投资占到全市的58.1%。但各开发区增长情况差异较大，投资增速浐灞生态区最高为39.4%，比增速最低的开发区高54.6个百分点；商品房销售面积增速国际港务区最高为75.3%，比增速最低的开发区高105.6个百分点。

上半年，西安市11个行政区域（不含两县）开发投资占到全市的20.8%，各区发展也呈现较大差异。房地产开发投资增速雁塔区最高为23.0%，比增速最低的高97.7个百分点；高陵区商品房销售面积增速最高为4.7%，增速比最低的高65.5个百分点。

（四）房企回款速度逐步加快。

定金及预收款、个人按揭贷款是房地产开发企业资金回笼的主要方式。上半年，全市房地产开发企业本年到位资金1534.78亿元，同比下降5.6%，降幅较1-5月收窄3.0个百分点，低于开发投资增速10.2个百分点。

从资金来源看，定金及预收款426.27亿元，下降5.2%，降幅较1-5月收窄9.3个百分点；自筹资金737.61万元，增长2.9%，增速较1-5月提高1.6个百分点；国内贷款130.92亿元，下降17.8%；个人按揭贷款121.16亿元，下降38.8%。房地产开发资金保障度（反映房地产市场资金充裕程度，即本年资金来源/本年开发投资）为1.3，低于2019年同期（1.5）。

三、后势预判

本次疫情对房地产市场冲击是短期的，房地产开发投资和销售在二季度逐步恢复，各项指标全面回升。下半年，在房住不炒、因城施策的大背景下，随着疫情后经济复苏的推动，居民住房消费需求升级持续释放，将有效激发新需求，带动新供给，预判全年西安市房地产开发市场将继续保持平稳运行态势。