房地产开发投资平稳增长 商品房销售持续回升

1-9月，我市复工复产复商复市取得积极进展，全市房地产开发投资平稳增长，新建商品房交易日趋活跃，商品房库存持续减少，房地产开发市场呈现逐步回升趋稳的运行态势。

一、房地产开发运行基本情况

（一）房地产开发投资持续正增长，开发项目同比增加。

1-9月，全市房地产开发投资1867.36亿元，同比增长3.0%，增速分别较1-8月、上半年回落1.4和1.6个百分点，较上年同期提高5.4个百分点，分别低于全国、全省2.6个、8.1个百分点。截至9月末，全市在库统计房地产开发企业1176家，较上年同期增加25家；开发项目1216个，同比增加21个，其中，计划总投资10亿元以上项目616个，同比增加43个，占全市开发项目的50.7%，拉动房地产投资增长的作用明显。

从投资构成看，以土地费购置费为主的其他费用增速快拉动作用强。1-9月，全市建筑工程投资1223.93亿元，同比下降0.3%，增速较1-8月回落0.7个百分点，低于全市房地产开发投资增速3.3个百分点，占全市房地产投资的65.5%；安装工程投资75.84亿元，下降25.0%；设备工器具购置投资14.46亿元，下降30.0%；以土地购置费为主的其他费用完成投资553.13亿元，增长19.1%，拉动全市投资增速4.9个百分点。

从投资类型看，住宅投资降幅扩大，办公楼和商业营业用房投资增速较高。1-9月，全市住宅投资1283.46亿元，同比下降3.3%，降幅较1-8月扩大2.0个百分点；办公楼投资168.70亿元，增长22.2%；商业营业用房投资180.40亿元，增长20.4%。

（二）销售面积降幅逐月收窄,待售面积持续减少。

1-9月，全市商品房销售面积1745.52万平方米,同比下降2.0%，降幅分别较1-8月、上半年收窄2.5和7.8个百分点，较上年同期收窄3.1个百分点；增速分别低于全国、全省0.2和1.3个百分点。其中，住宅销售面积1414.79万平方米，下降3.0%，降幅较1-8月收窄0.6个百分点；占比全市销售面积的81.1%，较上年回落0.7个百分点。其中，现房销售面积136.63万平方米，增长14.9%；期房销售面积1608.89万平方米，下降3.3%。

截至9月末，全市商品房待售面积178.75万平方米，较8月末减少2.76万平方米。其中，住宅待售面积57.94万平方米，较8月末减少1.34万平方米。办公楼待售面积16.08万平方米，商业营业用房待售面积66.39万平方米，其他房屋待售面积38.33万平方米。

（三）施工面积和新开工面积同比下降，降幅环比有所收窄。

1-9月，全市房屋施工面积16315.95万平方米，同比下降0.5%，增速较上年同期回落9.9个百分点、较1-8月收窄0.6个百分点。其中，住宅11446.96万平方米，下降2.5%；办公楼1220.31万平方米，增长12.9%；商业营业用房1550.73万平方米，下降10.9%。

全市房屋施工面积中新开工面积2053.60万平方米，同比下降4.5%，降幅较1-8月收窄5.2个百分点。其中，住宅1417.12万平方米，下降13.5%；办公楼154.19万平方米，增长72.6%；商业营业用房166.45万平方米，下降0.7%。

二、呈现主要特点

（一）开发投资升中趋稳。

房地产开发投资和新增项目继续呈现“双增长”。1-9月房地产开发投资增长3.0%，今年4月由负转正后连续6个月保持正增长。全市9月当月新增开发项目达20个，较上年同期多增1个。

（二）改善型住宅受市场青睐。

从住宅开发结构看，1-9月全市住宅投资1283.46亿元，同比下降3.3%，其中，144平方米以上住宅投资293.89亿元，增长5.1%，增速高于全市住宅投资8.4个百分点；90－144平方米住宅投资792.99亿元，下降3.5%，低于全市0.2个百分点；90平方米以下住宅投资196.58亿元，下降13.4%，低于全市10.1个百分点。90平方米以上户型投资1086.88亿元，占住宅投资84.7%，我市住宅开发结构逐步以改善型为主。

（三）投资销售仍集中于开发区。

1-9月，我市8个开发区房地产开发投资占到全市总量的78.9%。其中，排在前3位的西咸新区、高新区和曲江新区，完成投资占到全市的57.6%。但各开发区增长情况差异较大，受十四运带动，港务区投资增速最高为35.4%，比增速最低的开发区高51.7个百分点，商品房销售面积增速高达94.1%，比增速最低的高118.7个百分点。

1-9月，我市11个行政区域（不含两县）开发投资占到全市的20.7%，各区发展也呈现较大差异。房地产开发投资增速雁塔区最高为17.0%，比增速最低的高70.8个百分点；未央区商品房销售面积增速最高为-2.1%，增速比最低的高71.3个百分点。

（四）房地产企业融资环境进一步收紧。

近期，房地产资金管理新规“三条红线”启动实行，房地产企业融资环境进一步收紧，贷款规模同比锐减，定金及预收款、自筹资金成为房地产开发企业资金来源的主要渠道。

1-9月，全市房地产开发企业本年到位资金2482.87亿元，同比下降1.3%，降幅较1-8月和上半年分别收窄1.6和4.3个百分点，低于开发投资增速4.3个百分点。

从资金来源看，定金及预收款774.44亿元，增长7.7%，增速较1-8月提高4.3个百分点；自筹资金1168.3万元，增长8.9%，增速较1-8月回落1.0个百分点；国内贷款165.6亿元，下降35.5%；个人按揭贷款213.13亿元，下降29.2%。房地产开发资金保障度（反映房地产市场资金充裕程度，即本年资金来源/本年开发投资）为1.3，低于2019年同期（1.4）。

（五）新建住宅价格有所上涨。

根据国家统计局发布的房价指数，9月份西安新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.8%，涨幅较8月份回落0.3个百分点，环比涨幅居15个副省级城市第1位，70个城市第5位；同比上涨8.0%，与1-8月持平，同比涨幅居副省级城市第3位，70个城市第11位。

三、后势预判

前三季度，全市房地产开发投资和销售持续回暖，各项指标全面回升，房企拿地热情依然较高，疫情对我市房地产开发的影响基本消除。下阶段，在市场存货持续减少的情况下，我市居民住房的投资改善需求将进一步增强，预判全年我市房地产开发市场将继续保持平稳运行态势。