城市商业综合体，是指以区域为中心、以购物中心为主导，融合了商业零售、餐饮、休闲养生、娱乐、文化、教育等多项城市主要功能活动，面向各类生活消费人群、提供综合性服务的大型建筑综合体。城市商业综合体具有强大的规模效应和集聚效应，是经济新常态下提升城市功能、推动商贸经济转型升级的重要载体，作为商贸流通业的“新模式”，已日渐成为区域级商业中心，成为刺激消费、带动投资的重要引擎。为全面了解和掌握西安新产业业态、新商业模式的发展现状和趋势及问题，有利于准确反映新常态下新消费活动对经济的影响及促进作用，根据国家统计局报表制度要求，选取69家符合标准的城市商业综合体进行调查，从调查结果看，全市商业综合体总体运行平稳，也存在区域规划过于集中，核心竞争力不够强，服务管理水平有待提高等问题存在。
一、西安城市商业综合体情况及特点
城市商业综合体需满足三个条件，一是涵盖超市、百货、专业店、专卖店等商品零售业态，正餐、快餐等餐饮业态，以及文化、娱乐、健身、培训等两项及以上主要服务业态；二是营业面积不少于1万平方米且独立开展经营活动的商户不少于50个；三是具备专门的停车场所。截止2020年底，全市城市商业综合体合计69个。全年总客流量达到5.01亿人次，拥有商户1.24万个，拥有车位数6.90万个，全年商户销售额（营业额）335.61亿元，商户从业人员10.19万人。
（一）从管理模式看，以租赁为主，自营、联营为辅，相辅相成互补经营。全市69家城市商业综合体拥有商户1.24户，其中，自营、联营商户2635户，占21.2%，租赁商户9794户，占78.8%。从单位类型看，法人企业占全部商户的39.7%，分支机构占13.0%，个体户占47.3%。
（二）从经营业态看，行业融合经营，业态间互相带动，多业态发展，不仅拥有百货店、超市、专卖店等商品销售业态，还包含餐饮及影院、娱乐、教育培训、美容美发、健身养生等文化娱乐服务业态。全市69家城市商业综合体中，零售业7938户、餐饮业3078户、服务业1413户，分别占商户总数的63.9%、24.7%、11.4%。
（三）从区域分布看，开发区发展集聚效应明显。截止2020年底，新城区有城市商业综合体4个，碑林区和未央区各有6个，莲湖区有7个，雁塔区有8个，长安区有3个，阎良区有2个，灞桥区和鄠邑区各有1个；高新开发区有10个，曲江新区有6个，西咸新区、经济技术开发区和浐灞生态区各有5个。各开发区城市商业综合体数量占全市总数的45%。
（四）从经营情况看，2020年，全市69家城市商业综合体，实现销售额（营业额）335.61亿元，因受新冠疫情影响，比2019年下降4.1%。其中零售业实现销售额241.05亿元，餐饮业实现营业额73.89亿元，服务业实现营业额20.67亿元，同比分别下降1.4%、6.8%和21.2%。从零售业分类看，服装鞋帽针纺织品销售额占零售业销售额比重最高，达到48.2%；从服务业分类看，教育培训和室内娱乐活动营业额占服务业营业额比重前两位，达到22.2%和19.2%。从单位面积销售额（营业额）看，零售业、餐饮业和服务业分别为1.04、1.14和0.23万元／每平方米，餐饮业每平方米营业面积实现营业额最高，高于服务业0.91万元／每平方米。
（五）从商户从业人员看，零售业吸纳从业人员最多，2020年，全市城市商业综合体共吸纳从业人员10.19万人，其中零售业吸纳从业人员5.66万人，餐饮业吸纳从业人员3.33万人人，服务业吸纳从业人员1.20万人，占比分别为55.5%、32.7%、11.8%；从户均情况看，零售业平均每个商户吸纳从业人员7人，餐饮业平均每个商户吸纳从业人员11人，服务业平均每个商户吸纳从业人员9人，餐饮业每个商户吸纳就业能力高于零售业和服务业。
（六）从租金水平看，2020年，全市69家城市商业综合体平均每平方米租金为1126元。其中，餐饮业商户平均租金为1384元/平方米，零售业为1321元/平方米，服务业为665元/平方米。餐饮业租金水平分别高于零售业和服务业4.8%和1.08倍。
二、城市商业综合体发展面临的问题
（一）城市商业综合体同质化竞争日趋激烈。近年来随着城市的快速扩张和消费行为的转变，西安城市商业综合体进入发展快车道，但同质化经营问题逐渐显现，经营特色不够鲜明、经营方式大同小异，在对品牌的引进上的差异性都不够明显，在经营风格上主题设计上也不够鲜明。在经营业态、布局方式等方面同质化明显，缺乏竞争力，无法形成品牌效应。难以吸引追求个性化、消费意愿更强的年轻群体，同质化竞争日趋激烈。连锁雷同的品牌门店和单一的布局结构让消费者没有了“逛”的欲望。致人气分流，运营冷清，空铺率高，相继出现关门的现象。
（二）区域布局规划集中、发展规模参差不齐。从调查的情况来看，商业综合体在一些开发区发展较快，高新技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、经济技术开发区，每十万城镇人口拥有城市商业综合体均排位靠前。相比而言，高陵区、临潼区、周至县、蓝田县、航空产业基地、航天产业基地和国际港务区没有一家达到规模的城市商业综合体。
（三）核心竞争力不够强。电子商务的发展，互联网的普及，不断推进新零售的发展，有力的推动了传统商贸业转型升级，网上零售已成为拉动全市商品零售乃至消费的重要力量。2020年，全市限额以上单位网上商品零售额达到592.75亿元，同比增长37.1%，占全市限额以上消费品零售额的23.6%，高于限上消费品零售增速38.4个百分点；同期城市商业综合体内零售业和餐饮业销售额（营业额）为314.94亿元，同比下降2.7%，低于限上消费品零售增速1.4个百分点。电商行业的迅猛发展，新型产业及消费模式的出现，使得部分零售行业实体店成了“试衣间”和“体验室”，实体市场销售额大幅下降。而城市商业综合体大多以服饰零售、百货零售等业态为主，餐饮业和服务业占比不高，受新冠疫情影响更是遭遇了很大的冲击。
（四）服务管理水平不够高。部分城市商业综合体建成后，普遍存在重招商、轻管理的现象，招商缺少统一规划，综合体内业态布局不清晰。调查结果显示，全市69家城市城市商业综合体内自营、联营部分仅占经营总单位个数的21.2%，有的商业综合体全部对外出租，管理方只收取租金，存在市场安全、商品质量、人员管理服务不到位等现象。
三、城市商业综合体发展建议
（一）科学规划，优化空间布局。依据城市发展总体规划，结合区域人口、消费习惯、消费能力、城市基础设施建设、商业氛围等具体情况，研究制定本地区城市商业综合体发展的专项规划。对可建区域、辐射范围、商业定位等提出明确的指导意见。加强跟踪督查，及时调整完善城市商业体的空间布局，既要解决需求不足、转型不力的问题，也要防止过度建设、同质化竞争的问题。
（二）加大投入，完善配套设施。加强对城市综合体商业功能和其他功能的协调性研究，加快旧城区改造进度，要扭转城市拆迁快而建设回迁慢的局面。要完善周边基础设施，搞好停车场、市民休闲广场，注重与公交、地铁线路具体站点对接，促进轨道建设与商业综合体开发的同步配套实施公交线路等配套基础设施，解决好交通、环境等瓶颈制约。
（三）加强管理，提升服务水平。全市商业综合体管理单位要积极学习发达地区城市商业综合体先进经营理念与管理模式，提升本单位的整体商业运作能力。统一招商政策，确保商业形态和品牌组合符合经营主题；统一营销管理，经营户和多样的消费形态集合到一个信息平台上，统一策划促销、统一收银管理。
（四）创新运营，提升核心竞争力。按照国家商务部等几部门近期出台的为进一步加大对线下零售、住宿餐饮等受疫情持续影响企业的定向支持，帮助相关行业企业有效应对当前疫情形势，更好服务构建新发展格局。城市商业综合体要明确定位，以城市商业综合体业态提档升级为突破口，探索差异化发展新模式，不断提升城市商业发展水平和品位。当今新零售时代，差异化、个性化是实体商业非常重要的竞争优势，实体商业除了要注重体验式消费外，更需要个性化、独有的品牌来增加消费者的消费意愿。
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